SOCIETÀ IMMOBILIARE (Enciclopedia)

Una società si definisce immobiliare se ha come oggetto sociale principale quello della gestione/valorizzazione di un portafoglio immobiliare di cui ne possiede il titolo di proprietà. Con riferimento alla valutazione di una società immobiliare è possibile utilizzare diverse metodologie: 1. Metodo finanziario, 2. Metodo EVA (Economic Value Added), 3. Metodo dei multipli, 4. Metodo Patrimoniale.
Nel primo caso (Metodo Finanziario) si fonda il valore dell’azienda sulla sua capacità di generare flussi di cassa e il valore è calcolato attraverso l'attualizzazione dei flussi di cassa attesi. Tra le peculiarità di tale metodo vi è la determinazione del periodo esplicito di previsione dei flussi di cassa, la stima del costo del capitale, il calcolo del terminal value (TV) alla fine dell’orizzonte esplicito di previsione e la sua corretta attualizzazione.
Nel secondo caso (Metodo EVA) si utilizza una metodologia1 tesa a evidenziare l'effettiva capacità dell'azienda di produrre ricchezza, considerando la remunerazione del capitale di debito e di quello di rischio. Una impresa crea valore se la differenza tra il reddito operativo al netto delle tasse da esso generato e il costo del capitale impiegato per ottenerlo è positiva (EVA > 0). Peculiarità di questa metodologia sono: la determinazione del periodo esplicito di previsione degli EVA, la stima del costo del capitale, il calcolo del terminal value alla fine dell’orizzonte esplicito di previsione e la sua corretta attualizzazione. Ai fini della valutazione della società immobiliare è possibile concludere che essa è pari al capitale investito più la somma di tutti i futuri EVA attualizzati, più il TV attualizzato.
Nel terzo caso (Metodo dei multipli) è possibile desumere il valore di una azienda sulla base dei prezzi negoziati per titoli quotati su un mercato regolamentato che rappresentano quote di capitale di imprese comparabili. Obiettivo del metodo è quello di sviluppare dei rapporti (i c.d. multipli), fondati sulla relazione degli effettivi prezzi delle azioni delle società comparabili con variabili economiche aziendali. I multipli così ottenuti vengono applicati alle stesse variabili economiche della società oggetto di valutazione ottenendo il suo valore. Peculiarità di tale metodologia sono la considerazione delle prospettive di crescita e di rischio specifiche della società immobiliare oggetto di valutazione.
Nel quarto caso (Metodo patrimoniale) si esprime il valore dell’azienda in funzione del valore del suo patrimonio, quantificandolo come prezzo di ricostituzione del patrimonio nella prospettiva di funzionamento aziendale. Il valore coincide con l’investimento netto che sarebbe necessario ad avviare una nuova impresa con una struttura patrimoniale identica a quella oggetto di valutazione. Peculiarità di tale metodologia risiede nella stima analitica a valori correnti di ogni elemento del patrimonio.
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1La metodologia cha ha introdotto il concetto di EVA è da ricondurre alla società di consulenza Stern & Stewart che negli anni '80 ha provveduto ad implementarla e diffonderla.
Bibliografia
Milano F. (2005), "Corso di Finanza Aziendale", Luiss University Press.
Monti E. (2005), "Manuale di Finanza per l'impresa. Teoria e pratica.".UTET.
Linneman P. (2004), "Real Estate finance and investments: risks and pportunities". Philadelphia.
Tronconi O., Ciaramella A., Pisani B. (2007). "La gestione di edifici e patrimoni immobiliari". Milano. Il sole 24 ore.
AA.VV. (2007). "Societa di investimento immobialire quotate". Milano. Il sole 24 ore.

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