GESTIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DELLO STATO E DEGLI ENTI PUBBLICI

La gestione dei patrimoni immobiliari da qualche tempo va assumendo crescente importanza anche per lo Stato e per gli enti pubblici anche in vista di mettere a profitto le opportunità di alienazioni rese specialmente favorevoli in questo momento dal fatto che l’investimento in immobili è diventato per molti aspetti preferibile a quello in azioni ed obbligazioni. È noto che per una razionale e proficua gestione di beni immobili primaria importanza assume la conoscenza approfondita dei cespiti da gestire sotto alcuni aspetti fondamentali quali: consistenza ed articolazione tipologica; stato conservativo; destinazione catastale; destinazione urbanistica e presenza di vincoli (artistico, ambientale, paesaggistico ecc.); effettiva utilizzazione; reddito scaturente dalla locazione e durata del rapporto; incidenza fiscale; oneri gestionali, manutentivi e di ristrutturazione; realtà socio-economica in cui l’immobile è inserito; situazione del bene (a reddito o strumentale). Un’efficace gestione presuppone la conoscenza di tutti gli elementi relativi allo stato dei beni per valorizzarne al massimo le potenzialità di uso e di redditività e costituisce un passaggio determinante per lo sviluppo dell’azione da svolgere sul mercato per la loro eventuale dismissione sia diretta che mediante conferimento a fondi immobiliari.

1. Gestione per l’alienazione. Censimento e valutazione sono, nell’ambito dei grandi patrimoni come quelli dello Stato e degli enti pubblici, i primi e i prioritari passaggi della gestione. Consap, p.e., che opera per conto dello Stato e di enti pubblici e ha, quindi, l’esigenza di garantire la massima trasparenza e oggettività delle valutazioni e l’obbiettivo di individuare valori di vendita dei propri beni (comprendenti, tra l’altro, un ampio ventaglio tipologico, come abitazioni, uffici, negozi, alberghi, cinema, stabilimenti industriali ecc.) aderenti alle effettive quotazioni dei diversi mercati, giudica fondamentale la fase della valutazione e la esegue con accuratezza e sottopone le stime effettuate al vaglio di un organo collegiale interno dotato di variegate competenze in materia: la Commissione Consultiva per le Dismissioni Immobiliari. Questa ha funzioni consultive e determina tempi e modalità delle alienazioni, esamina le perizie effettuate dai professionisti incaricati fornendo un motivato parere sulla congruità dei valori, esamina le convenzioni concordate con le banche per l’erogazione di mutui e si esprime su qualsiasi altro argomento inerente alle vendite che il vertice aziendale reputi opportuno sottoporle. Altro aspetto rilevante nella gestione degli immobili è quello relativo alla capacità organizzativa e tecnica necessaria a garantire efficienza gestionale ed apprezzabili risultati finanziari. L’assetto organizzativo deve, infatti, essere tale da consentire di procedere con la massima snellezza operativa e con incisiva efficacia. Appare superfluo sottolineare che tutte queste attività presuppongono l’utilizzo di una struttura informatica costantemente aggiornata che consenta anche di analizzare i risultati ottenuti e gli eventuali scostamenti da quelli attesi; di disporre cioè di un sistema informativo di supporto alla gestione, fortemente sviluppato e concepito sul piano del reporting e della analiticità di penetrazione in tutti i processi della realtà aziendale. È altresì importante che a tale strumento si possa accedere con facilità in ogni momento e che esso venga concepito per standardizzare i modelli di interfacciamento con gli altri soggetti da coinvolgere nel procedimento di gestione e/o dismissione.

2. Gestione locativa. Per la gestione locativa dei beni amministrati fondamentale rilievo assume, da un lato, l’esigenza di non frapporre ostacoli alle vendite se ritenute più convenienti, dall’altro, quella di acquisire dalle unità locate la massima redditività per conseguire un soddisfacente risultato economico. A tale scopo è importante ottenere il consenso delle parti sociali mediante continui rapporti con le organizzazioni sindacali rappresentative degli inquilini, a livello nazionale e locale. Mediante questi contatti, spesso condotti con l’attenzione rivolta a specifiche situazioni, possono essere conseguiti soddisfacenti risultati realizzando gli interessi di tutti gli altri coinvolti nel procedimento. Circa la gestione dei grandi patrimoni immobiliari, a seguito della ripresa del mercato numerose imprese, con strumenti diversificati (acquisizioni societarie, ingresso di operatori stranieri, definizione di accordi strategici di partnership), stanno affinando le proprie tecniche commerciali attraverso l’offerta di nuovi servizi, quale la gestione integrata (Total Facilities Management). Le esperienze straniere, infatti, evidenziano il successo di tendenze strategiche intese a rafforzare l’organizzazione aziendale nelle aree di attività fondamentali per la penetrazione nel mercato (core business) e a esternalizzare le attività di contorno per concentrarsi su quelle fondamentali, con l’ulteriore obiettivo di controllare e ridurre i costi che tali attività richiedono. Questa appare la strada da seguire per un’efficace gestione dei patrimoni anche pubblici caratterizzati, quindi, dai vincoli derivanti dagli obiettivi da perseguire che, ovviamente, non possono essere quelli della massimizzazione dei profitti, ma devono riguardare anche finalità di tutela socio-economica. Per i soggetti pubblici è inoltre fondamentale distinguere tra gestione del patrimonio strumentale e gestione degli altri beni. Per assicurare un’ottimale valorizzazione delle risorse patrimoniali strumentali stimolando logiche organizzative che ne razionalizzino l’uso, l’Ente potrà, infatti, pervenire ad una precisa imputazione dei costi d’uso dei cespiti (fitti figurativi) ed ai budget operativi delle unità organizzative interne (nonché ai corrispondenti centri di costo), nella cui disponibilità ricadono i beni stessi. Sarà in tal modo possibile sia determinare un bilancio economico della gestione di ciascun cespite, sia condizioni precise di valutazione e di responsabilizzazione all’interno dell’Ente circa i costi inerenti alla disponibilità e l’uso dei beni immobili strumentali, potendo far pesare anche tali elementi economici all’interno dei processi di razionalizzazione organizzativa delle strutture operative dell’Ente stesso. Per quanto concerne il patrimonio immobiliare non destinato ad uso funzionale, appare quasi sempre conveniente avvalersi di un “Gestore Esterno” cui attribuire la totale responsabilizzazione sul risultato di gestione e sulla conservazione dei beni. In buona sostanza, cioè, si dovrebbe trasferire ad un soggetto terzo rispetto all’Ente l’onere di valorizzazione, gestione e dismissione degli immobili, vincolando quest’ultimo ad una vera e propria “obbligazione di risultato”, coinvolgendolo cioè sostanzialmente nel rischio delle attività necessarie per ottimizzare l’investimento immobiliare, ovviamente nel rispetto sia dei vincoli normativi sia di quelli di indirizzo comportamentale contrattualmente stabiliti dall’Ente proprietario. Essenziale in tale modello è la funzione di controllo che dovrà esercitare il committente, funzione mirata a verificare con un costante monitoraggio il rispetto del rapporto instaurato con riferimento al risultato economico e funzionale della gestione.